1. Comment est organisée la propriété foncière en Chine ?

En Chine, la propriété foncière privée n’existe pas. Nulle personne, physique ou morale, ne peut donc acquérir et jouir de la propriété d’un terrain.

La propriété des terrains est donc exclusivement publique et est réservée soit à l’Etat pour les terrains en zone urbaine, soit aux collectivités agricoles* pour les terrains en zone rurale.

Note :
(*) Les collectivités agricoles ont été créées par le parti communiste dans le cadre de la collectivisation des terres. Elles regroupent l’ensemble des exploitants dans une zone agricole donnée et sont représentées par un comité élu. En pratique, à l’image des autres institutions, ces collectivités agricoles sont sous la tutelle du parti communiste

2. Quel est le régime des terrains possédés par les collectivités agricoles ?

Sauf à quelques rares exceptions, les terrains des collectivités agricoles ne peuvent être utilisés que par les exploitants, membres de la collectivité, pour les besoins de l’agriculture.

Les collectivités agricoles n’ont donc pas le droit de transférer la propriété des terrains qu’elles possèdent ni même d’en louer l’usage.

En revanche, il est possible pour l’Etat de s’approprier ces terrains afin de les destiner à un usage autre qu’agricole. L’appropriation par l’Etat des terres des collectivités agricoles constitue un sujet de mécontentement important chez les paysans et donne souvent lieu à des protestations, notamment à raison des indemnisations très faibles offertes par l’Etat.

3. Quel est le régime des terrains possédés par l’Etat ?

Les terrains possédés par l’Etat peuvent être destinés à de multiples usages : industriel, résidentiel, commercial, touristique ou encore culturel. La gestion de leur propriété est décentralisée au niveau des municipalités et districts (ci-après les « Collectivités Locales »), lesquelles exercent leurs pouvoirs à travers les bureaux locaux du Ministry of Land and Resources (communément appelés « Land Bureau »).

A défaut de pouvoir aliéner la propriété des terrains, les Collectivités Locales peuvent en transférer l’usage à des tiers selon l’un des deux régimes suivants :

– L’allocation des droit d’usage du terrain (ou « Allocated Land Use Right ») ; et

– La concession des droits d’usage du terrain (ou « Granted Land Use Right »).

4. En quoi consiste un Allocated Land Use Right ?

L’Allocated Land Use Right est le droit alloué par une Collectivité Locale à un tiers de faire usage d’un terrain à des fins d’utilité publique (hôpital, école, gare, etc.). En raison de leur nature, les Allocated Land Use Rights sont donc principalement détenus par des sociétés ou entités publiques.

La particularité des Allocated Land Use Rights est qu’ils sont consentis par les Collectivités Locales en l’absence de contrepartie financière (ou moyennant une contrepartie financière minime).

Si le titulaire d’un Allocated Land Use Right ne paie rien (ou quasiment rien) pour l’usage du terrain, l’usage qu’il peut en faire reste toutefois précaire. En effet, la Collectivité Locale conserve le droit, à tout moment et sans compensation, de reprendre l’usage du terrain. Par ailleurs, l’utilisateur du terrain ne peut transférer, louer ou hypothéquer l’Allocated Land Use Right.

En raison de cette précarité, toute FIE souhaitant construire ou acquérir ses installations en Chine (usine, bureau, magasin, etc.) doit s’assurer que l’usage des terrains sous-jacents n’est pas fondé sur un Allocated Land Use Right mais sur un Granted Land Use Right.

5. En quoi consiste un Granted Land Use Right ?

Le Granted Land Use Right est le droit concédé par une Collectivité Locale à un tiers de faire usage d’un terrain à des fins privées. La durée de la concession dépend de l’usage pour lequel le terrain est concédé :

– Commercial : 40 ans ;

– Industriel, bureau ou mixte : 50 ans ; et

– Résidentiel : 70 ans.

Toute personne souhaitant obtenir un Granted Land Use Right auprès d’une Collectivité Locale doit s’acquitter d’un paiement, appelé « Land Grant Fee » (à savoir le prix pour la concession d’usage du terrain). En échange de ce paiement, le titulaire du Granted Land Use Right possède l’usage exclusif du terrain pendant toute la durée de la concession. Sous certaines conditions, il lui est possible de transférer, louer ou hypothéquer ce droit.

6. Comment acquérir un Granted Land Use Right auprès d’une Collectivité Locale ?

Jusqu’en 2002, l’acquisition d’un Granted Land Use Right auprès d’une Collectivité Locale pouvait se faire sur la base d’un accord conclu de gré à gré avec le Land Bureau compétent.

Cette situation ayant abouti à de multiples cas de corruption au détriment des finances publiques*, la réglementation impose désormais toute acquisition d’un Granted Land Use Right selon l’une des procédures suivantes :

– Invitation à soumissionner (« tender ») : le Land Bureau invite un nombre limité de candidats à soumissionner pour l’acquisition du Granted Land Use Right. Les candidats intéressés déposent alors leurs offres sachant que le mieux disant n’est pas garanti d’obtenir l’usage du terrain. En effet, selon la nature du projet immobilier, de nombreux autres facteurs sont pris en compte dans la sélection du candidat (expertise, solidité financière, etc.) ;

– Enchères publiques (« auction ») : le droit à l’usage du terrain est vendu dans le cadre d’une enchère publique aboutissant au succès du plus offrant ; ou

– Appel d’offres (« listing ») : le Land Bureau fait connaître par publicité (affichage, annonce dans la presse) son intention de concéder un Granted Land Use Right. Les candidats intéressés peuvent alors déposer une offre, le succès revenant toujours au mieux disant.

L’organisation exacte de ces procédures est définie par les réglementations nationales et locales (délais, qualifications requises pour les candidats, dépôt de garantie pour participer à la procédure, etc.). Toutefois, elles doivent toujours prévoir un prix minimum pour l’acquisition du Granted Land Use Right, déterminé après expertise par les différents départements du Land Bureau. Elles doivent aussi s’accompagner d’un cahier des charges définissant les conditions et modalités à respecter pour le futur usage du terrain : type d’usage, superficie de construction maximum, montant à investir pour la construction, etc.

Quoique moins opaque que les procédures de gré à gré, le flou des procédures existantes permet encore souvent des « arrangements » entre les Collectivités Locales et les promoteurs. A cet égard, il est intéressant de noter que la plupart des Granted Land Use Right sont concédés au terme d’une procédure de tender, à savoir la procédure offrant la plus grande marge de manœuvre aux autorités.

Note :
(*) Typiquement, moyennant le paiement de commissions, les Granted Land Use Rights étaient concédés à un prix inférieur à leur valeurs réelle permettant ainsi à leurs titulaires d’opérer des opérations immobilières très lucratives.

7. Comment se manifeste l’acquisition d’un Granted Land Use Right ?

Le candidat retenu au terme d’une procédure de tender, auction ou listing doit tout d’abord signer un contrat de concession d’usage du terrain (« Land Use Grant Contract ») avec le Land Bureau. Outre le montant du Land Grant Fee, ce contrat stipule diverses obligations à la charge du futur utilisateur du terrain, et notamment le type d’usage autorisé (commercial, industriel, résidentiel, etc.) ainsi que les délais accordés et les montants à investir pour le développement du terrain*.

Le Land Grant Fee doit généralement être acquitté dans un délai de 60 jours après la signature du contrat.

Une fois le Land Grant Fee acquitté, le Land Bureau émet un « Granted Land Use Right Certificate » au bénéfice du titulaire de l’usage du terrain. Ce document lui permet d’établir son droit exclusif d’usage du terrain pendant toute la durée de la concession.

Note :
(*) Le non-respect de ces délais expose le titulaire du Granted Land Use Right à des pénalités, voire même à une confiscation du droit d’usage. Ces sanctions ont été mises en place en vue d’empêcher une spéculation sur l’appréciation de la valeur des terrains.

8. Comment s’opère le transfert d’un Grant Land Use Right ?

Acquérir la concession d’usage d’un terrain auprès d’une Collectivité Locale est la procédure généralement suivie s’agissant de terrains nus ou à redévelopper (à savoir après évictions des actuels utilisateurs). S’agissant de terrains déjà construits, la concession du droit d’usage s’opère par l’acquisition du Granted Land Use Right auprès du titulaire existant*.

Dans ce cadre, le prix pour le transfert du Granted Land Use Right est librement négocié entre les parties. Celles-ci doivent signer un contrat de transfert formalisant leur accord puis le déposer auprès du Land Bureau dans les 30 jours pour enregistrement.

Le transfert du Granted Land Use Right est effectif à la date de son enregistrement par le Land Bureau, lequel émet alors un nouveau Granted Land Use Right Certificate au bénéfice de l’acquéreur.

Note :
(*) Les réglementations nationales et locales posent des restrictions au transfert d’un Grant Land Use Right par son titulaire lorsque ce dernier n’a pas développé le terrain en accord avec les engagements pris auprès de la Collectivité Locale. Typiquement, ce transfert est interdit si le titulaire n’a pas investi dans le développement du terrain un certain pourcentage du montant promis (généralement 25%). Ces mesures visent à éviter la spéculation sur des terrains « dormants ».

Lexique des termes définis

– FIE : Foreign Invested Enterprise.